集成式飲食消費不稀奇，但像超級文和友這樣火的卻少見。

4月2日，匯聚眾多飲食品牌的超級文和友深圳新店，放號5小時，排隊5萬號。長沙海信廣場首店開業三年，每天平均接待2萬顧客，如果將這2萬人依次堆高，高度約略能達4個珠穆朗瑪峰。

深圳文和友

古鎮里的美食一條街，父母愛逛；商場里的大食代美食廣場，上班族得吃；而文和友的顧客卻呈“兩個70%”——35歲以下的占70%，女性占70%[1]。相較父母腿腳不合適、上班族沒時間，文和友的顧客是愿用排隊換一組九宮格和小紅書更新的網生代。

不僅消費者用腳投票，行家也來取經。據文和友CEO馮彬回憶，長沙首店開業后，萬科董事長郁亮特意跑來參觀學習。廣州的太古匯團隊也來調研過，最令他們驚嘆的是，在文和友的消費場景，吃飯、購物與直播幾乎同時發生。

如果只憑餐飲，1家龍蝦店就算一年能賣1億的小龍蝦，文和友也無法驚動這些地產大佬。

超級文和友的真正價值是商業地產，跟做飯、吃飯沒啥關系，就像加油站的商業價值跟賣汽油其實沒啥關系一樣。

本篇文章將專注回答三個問題：

1.文和友怎么選商戶？

2.為什么要做成封閉式的店中店？

3.為什么年輕人喜歡去文和友？

一個商業地產項目能不能成功，關鍵在于招商。萬達集團創始人王健林就曾強調：做購物中心，一定要先租后建，招商在前，建設在后。

做好招商就像拼一組樂高，要找到合適的積木（商戶）放在合適的位置（鋪位）上。

依據不同的功能，可將商場的業態分為兩類，吸引人流的、流量變現的。

一般來說，在商場里，數量最多的業態是零售，占比幾近一半。以成都國際金融中心為例，服裝占比高達48%，位列第一，其次是鞋、箱包和餐飲并列第二，各占11%[2]。原因很簡單，零售生“財”，其中又以服飾品牌的承租能力相對最高。

但也得有人愿意來商場里，才能“變現”。因此，在商場里，高頻、剛需的餐飲，往往就是占比第二高的業態，并且比重逐年提升：由2014年的27.3%提升至2017年的33%。

盡管承租能力相對一般，但餐飲帶“人”，是所有業態里的流量之王——引流能力強、客戶粘性大、逗留時間長。

餐飲月接待客流量在所有業態中排名第一，長江證券

但超級文和友在選擇品類上的做法，跟普通商場有三大不同——

（1）在文和友，80%的店鋪是餐飲店。

（2）超級文和友重快餐，而商場里的餐飲卻以正餐為主。

文和友里的餐飲鋪位大部分都給了小吃（快餐），好處有二：一來脫離正餐語境，可覆蓋全天時段高頻次獲客；二來制作方便快捷，翻臺率高。超級文和友的日翻臺率最高達10次/天，比較一下，2020年上半年，“翻臺王”海底撈的翻臺率為3.3次/天，輝煌年份里也不到5次/天。

簡單說就是，文和友選業態，就選最帶人的餐飲，且數量占比極高；而且還選了餐飲里“隨時可吃、吃得又快”的小吃，人來得再多也能最快速度消化。

此外，文和友還會以3個月為階段對合作商戶進行評估，當商戶營收過低時就替換來刺激競爭。廣州店的盲公丸后來換成了陳添記（涼拌魚皮），粉面鋪變成了涼茶鋪耕田公，姐妹發廊易主怪書書店等等。

篩選商戶的過程就是“年輕化”的過程。對年輕人的口味而言，涼的比熱的好，炸的比煮的好，錦上添花的比撐肚子的好。

例如，劉福記云吞面開業時便入場廣州店，靠著一碟炸云吞營業額增長了30%。起初劉福記主打云吞面和純云吞，并沒有炸云吞，老板觀察客群后發現，來文和友的不乏外地游客和年輕人，這才推出炸云吞[3]。

（3）要排隊的全擠在低樓層，越往上走越寬松。

一般來說，商場的一樓租金最高，樓層越高租金越低，具體來講是，1F>2F>3F>4F>BF（地下）>5F，因此一樓往往安排給承租水平高的零售商戶，而引流量大且客戶粘性強的餐飲常被安排在地下、四樓及以上，一來避免排隊造成動向擁堵，二是引導客流逛商場，三是高樓層租金低，餐飲品牌可負擔。

超級文和友卻反其道而行之，以長沙店為例，一樓二樓是“手信層”，主要由售賣小商品、特產的商戶組成；三樓是“美食街”，清一色的長沙老字號美食；四樓是“體驗室”，既能堂食美味，又能美發造型，還可小酌幾杯；五樓是“文創館”，是書店和劇場的所在層。

文和友長沙海信店樓層業態分布

廣州店更直接，一樓全部給了老字號美食商戶，入口即食。餓著肚子逛街那不是年輕人的風格，不然上街第一件事為啥是去買奶茶？按照文和友的動向設計，一來節省年輕顧客上下樓層的力氣，邊吃邊逛；二來人全堵門口，溢出來的人氣一目了然。

超級文和友廣州店最初的業態分布（部分商戶）

除了業態擇重、動向設計與商場不同，超級文和友的營業時間也獨樹一幟。

商場的營業時間一般在早10點～晚10點，而文和友是早11點開門，次日3點才歇業，營業時長增加了4個小時。如果說商場既要照顧喜好潮玩的年輕人，還得考慮哄孩子睡覺的寶媽寶爸，那文和友的心意就只向著一群人：“晚上不睡覺、早上起不來”的年輕人。

對年輕人而言，清晨的包子再誘人，也比不上夜幕降臨后的小龍蝦香。

而對文和友來說，擇重餐飲，主選小吃，底重頂輕，起晚貪黑，這一切都是為了人氣。畢竟會排隊的地方，隊伍只會越來越長；進門就有座的地方，你在抖音永遠刷不到。

商場是大房東，而超級文和友扮演的是一個“二房東”的角色，做的是店中店。

文和友CEO馮彬說過，他們引入商家有三條標準：一是存在時間不能低于10年，低于10年說明和城市關聯不深；二是不接受連鎖品牌，超級文和友的獨一無二，有賴于商家的獨一無二；三是生意要好，生意好意味著受市民喜愛[1]。

因此，超級文和友的店中店有三大賣點：

（1）老字號為主。老字號，意味著售賣品類生命周期長。一家餐飲店在當地能活過3年，已屬不易，文和友的要求是10年，屬于能躋身《舌尖上的中國》的水平。

（2）堅決不連鎖。從年份來說，麥當勞肯德基也是老字號，但不會有人排幾個小時去吃特定的一家麥當勞肯德基，因為滿大街都有店面。所以，文和友選擇不連鎖的老字號，相當于控制了供應端。

（3）異時空體驗。文和友用“時空壓縮”的方式將當地的地域文化（美食、歷史）裝進萬余平方米的購物中心，整個封閉體就是一座攝影棚，角角落落都能拍出大片。

這樣，做店中店的超級文和友可以成為一個活得久、排得長、流量高的品牌。

如果單論坪效（每平方米能產出的銷售額），文和友自己也承認，玩店中店的超級文和友還不如單賣小龍蝦的平效高。“但是那一個多億干得再好，也只是一個生意特別好的飯店[1]”。

文和友起家的餐飲行業現狀是，整體規模快速增長，但馬太效應加劇，單體生命周期不斷縮短。根據中商數據的調查，傳統餐飲的平均生命周期從2013年的2.9年縮短到了2015年的2.1年，而根據美團的數據，到2017年，餐廳的平均壽命只有508天[4]。

顯然，30家老字號齊聚一堂，超級文和友可以一腳邁入餐飲屆的長壽村；大排5萬號的盛況除了國慶的5A級景區，沒有哪個單體餐館會這般人山人海；“時空壓縮”的玩法又賦予了超級文和友一層人文底色，這就能解決選址的難題。

籌劃中的南京新店地處秦淮區長樂路132號，位于夫子廟和老門東中間區域。要知道長沙的文和友龍蝦館搬到海信廣場的直接原因就是原店址遇上拆遷，而海信廣場都還算不上長沙的黃金地段，如今超級文和友在第3年就把店開到了夫子廟附近。

文和友“老字號、不連鎖、異時空”的三板斧有多強，可以看看同樣是二房東，新加坡連鎖美食廣場品牌“大食代”。

大食代里的商戶多為連鎖快餐，如云南本地人不愛吃的云南過橋米線、北京美食代表的吉野家、不麻不辣的成都串串香等等。

大食代上海美羅城店

品類的生命周期的確長，但均以填飽肚子為主，吃完就走。如果在朋友圈發送一組大食代九宮格，這行為就像電視里的韓國人吃泡菜也要驚呼“美味”。

結果顯而易見。大食代在上海美羅城曾為日本美食讓道，從負一樓搬到六樓，然而搬家之后的五年間，業績下降了30%。

2020年7月，超級文和友在廣州太古匯正式開業，而地處商場負一層的大食代卻貼出了告示：結束營業。

像刷抖音一樣吃飯，像小紅書筆記一般旅游，這是年輕人的選擇。

“消費者打卡-po小紅書/上傳抖音-吸引別人打卡”是一條完整的傳播鏈條，以社交媒體指數級的傳播速度，網紅店能比隔壁多做100倍生意。超級文和友的店中店模式深諳此道，花重金打造出一個十分上鏡的場景。

例如長沙店就還原了1980年代的老長沙社區，霓虹燈彩搖曳，復古招牌掛起，內設的仿舊迪斯科舞廳、照像館、理發店、錄像廳通通都可體驗拍照，甚至長沙民政局還在里面辦了個婚姻登記處。

小紅書上的文和友拍照攻略

超級文和友開業不足3年，在小紅書已積攢6萬余篇筆記，更有“文和友拍照姿勢”、“文和友拍照攻略”這樣的詞條狂攬點贊。在年輕人的世界里，拍照比吃飯重要。

如果去攝影棚拍攝一套復古寫真，人均價格1000元～2000元，價格上限可達萬元。在文和友邊拍邊玩，客單價不足200元。

不僅能拍出大片，超級文和友還讓年輕人一站式打卡老字號，省時省錢省力氣。

翻看文和友公眾號的留言，乘高鐵坐飛機風塵仆仆去逛文和友的不在少數。往常的經驗是，旅游前將要打卡的美食店羅列一通，最后是“打卡吃飯-交通-打卡吃飯-交通-打卡吃飯”的往復間疲憊不堪，一天能吃到4-5家已近上限。

例如同在長沙開福區的毛姨雞爪和劉記糖油粑粑，兩店距離6km，乘車20分鐘花費18元，公車2元但要花上40分鐘。如果一天打卡4家美食店，交通費可能都要上百，這還是起步價比較低廉的長沙。

還有的美食店神出鬼沒，例如深圳的“想你的夜小羅臭豆腐”，在入駐文和友之前，老板每晚在19個微信群里發送定位，通知顧客今天擺攤的地方，想嘗一口又去不了的只能花80元叫跑腿。

可以不解拍照的熱情，可以不懂打卡的心態，但若問為什么年輕人如此喜歡文和友？文和友的貼心，年輕人都懂。

按照商業地產里坪效的概念，超級文和友比不上美食廣場和定位高端的購物中心。

根據公開信息，2萬平方米的長沙超級文和友一年大概產出4個億營收，平效粗算只有2萬元/平方米。2020年，北京SKP可達9.8萬元/平方米，排名第十的成都國際金融中心也近4萬元/平方米。

犧牲平效，擇重餐飲和場景體驗的原因只有一個：就是要人。

如今購物中心面對電商的沖擊，入場品類越來越側重于體驗型消費，同時獲客成本日益高企。

在消費越來越注重體驗、商場人流量越來越“貴”的時代，文和友不僅省了這筆錢，還賺了實惠。當年文和友與海信廣場溝通時，對方答應給文和友高優惠力度租金但有一條件：每天帶來不少于1萬人的客流，通過數筷子的方式確認[1]。

文和友走紅的秘訣，說白了就是：只有人群才能吸引人群，只有排隊才會創造排隊。

文和友真正的“對手”不是餐飲店，而是地產商？CBNData消費站

[2]2019-2021中國城市商業綜合體運行大數據與商業決策分析報告，艾媒咨詢

[3]探訪超級文和友：開業半年后的“變”與“不變”，羊城晚報

[4]餐飲行業：疫情強化馬太效應，“標簽化”品牌更具復蘇優勢，東興證券

[5]我們研究了738場購物中心活動，發現了這些秘密，RET睿意德

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